Veelal hebben bedrijven een ruime financiële reserve onder de vorm van vastgoed: vast kapitaal dat kan omgezet worden in liquiditeiten die een hoger rendement generen dan zelf het vastgoed aan te houden. Hoe werkt een sale & lease back nu precies?
De eigenaar verkoopt zijn bedrijfssite (of patrimoniumvennootschap) aan een vastgoedinvesteerder met de verbintenis om het vastgoed gedurende een vooraf bepaalde periode en afgesproken voorwaarden terug te huren. De belangrijkste modaliteiten zijn de verkoop en verhuurprijs, gecombineerd met de gewenste huurtermijn en eventuele opzegmogelijkheden.
De voordelen
Het is een strategische beslissing die ervoor zorgt dat het vast kapitaal terug liquide wordt. Resultaat, een sterke balans en nieuwe middelen die vervolgens kunnen aangewend worden voor investeringen zoals een uitbreiding of overname(s). Indien gewenst kan dergelijke operatie uiterst discreet behandeld worden, dit zowel intern als extern. Naar de buitenwereld toe verandert er niets, geen verhuis, alles blijft zoals voorheen.
In vergelijking met een traditioneel hypothecair krediet, waar men meestal maar een 70 tot 80% kan ontlenen, betreft het hier 100% van de waarde van het onroerend goed. Flexibiliteit troef. Alle parameters kunnen op maat van het bedrijf afgesteld worden.
Ook een overname van een vastgoedvennootschap behoort tot de mogelijkheden. De vraag naar investeringspanden in bedrijfsvastgoed is groot. De prijzen zijn de laatste jaren gunstig geëvolueerd. Kortom, het momentum is - althans op heden - bijzonder gunstig. Indien er overwogen wordt om de bedrijfsactiviteit te verkopen, biedt een sale en lease back vaak de oplossing. De kandidaat-koper koopt de operationele vennootschap of het handelsfonds (na partiësle splitsing) en de vorige eigenaar kan het vastgoed vervolgens verzilveren via een sale en lease back operatie (win-win-situatie).
De nadelen
U bent geen eigenaar meer van uw vastgoed, waaraan veelal een emotionele waarde wordt gehecht. Tegenover de investering staat een huur die jaarlijks geïndexeerd wordt. Een eventuele maximale indexering op jaarbasis kan voorwerp zijn van de onderhandelingen. Beperkte aanpassingen en vereiste goedkeuring van de eigenaar/verhuurder voor verbouwingen aan het onroerend goed. Denkt u maar aan een nieuwe glaspartij of extra poorten/laadkades. Ook de eventuele vergoeding voor deze werkzaamheden dient onmiddellijk overeen gekomen te worden in de te sluiten huurovereenkomst. Er zou bijvoorbeeld kunnen geopteerd worden voor een formule die o.a. rekening houdt met: investeringsbedrag, looptijd tot eerstvolgende break, vereist rendement en residu waarde.
Omwille van de gewenste looptijd van het huurcontract is veelal een notarieel huurcontract vereist (verplicht vanaf +9 jaar), hetgeen bepaalde kosten met zich mee brengt. Kortom, is het belangrijk dat u een helder toekomstplan hebt en daadwerkelijk de vrijgemaakte middelen inzet om op lange termijn uw vermogen te laten aangroeien. Laat u bijstaan door een vastgoedspecialist om verrassingen te vermijden en de wensen van alle partijen te vertalen in een heldere huurovereenkomst. Gemoedsrust troef!
Advies
U kan steeds in alle discretie beroep doen op één van onze experten om de mogelijkheden verder af te toetsen.
